Ø Süreç nasıl işler?
o Uygulamada (çok kısaca - genellikle) müteahhitler, maliklere bir teklif metni iletir. Bu metinde kime ne kadar ve nasıl taşınmaz verilecek o belirtilir. Sonrasında sözleşme için anlaşmaya varılır. Müteahhit bir oran alır. Sözleşme noterde imzalanır. Bununla beraber müteahhit, maliklerden vekaletname alır (abonelikler vs için). Müteahhit artık malik gibi işlemlere başlar, belediyeye inşaat için başvurur; projeyi onaylatır, ruhsatı alıp inşaata başlar. Malikler sözleşmeye göre bir denetim oluşturarak inşaatı da inceleyebilir. En uygun olanı maliklerin paylarını inşaat durumuna göre vermesidir ki (Örn; 37. Sözleşmenin 10. maddesine göre, inşaatın kabasının bitiminde yüklenici hissesinin %30'u, ince işlerin bitiminde %50'si, çevre düzenlemesi yapılarak iskânın alımında ise kalan %20’sinin tapusunun verileceği ) müteahhit satıp kaçmasın (ama yargıtay burada güncel bir karar mevcuttur, kaçsa bile TMK 1023 geçersiz olur.) En son iskanı için müteahhit başvurur ve oturma da alarak anahtar teslimini maliklere yapar.
Ø KKİS (ya da Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) nedir?
o Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
Ø KKİS konusunu ne oluşturur?
o Arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
Ø KKİS Geçerlilik Şartları Nelerdir?
o Düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmi şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. (İstisnaları vardır.)
Ø KKİS Nasıl Feshedilir?
o Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.
Ø Anahtar teslimi ve İskan (Yapı Kullanım Ruhsatı) Nedir?
o Yargıtayın yerleşik içtihat ve uygulamalarında yüklenicinin anahtar teslim olarak inşaatı yapıp teslim etmeyi üstlenmiş olması durumunda “anahtar teslim” ibaresinin yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatının) alınması koşulunu da içerdiği kabul edilmektedir
o Yapı kullanma izin belgesi, yapının sağlam, sağlıklı ve hukuka uygun olduğu ve kullanılmasında hukukî ya da fenni bakımdan bir engel bulunmadığı anlamına gelmektedir. Başka bir şekilde ifade etmek gerekir ise; yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı), ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir.
Ø Önemli Diğer Bilgiler;
o Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun da ayrıca sözleşmede belirtilmiş olması ve arsa sahiplerinden gerekli vekaletlerin alınmış olması gerekmektedir.
o Örnek malik tapu devri için; İdeal olan genelde, inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir. Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülmektedir. İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun verileceği kararlaştırılabilir. İdeal olan son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir.
o Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin (KMK), ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. Yine inşaat süresince emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.
o Sözleşme ekinde mutlaka hangi malzemelerin kullanacağı belirtilecek ek bir teknik şartname olmalıdır.
o Anahtar tesliminin, iskan ruhsatı ile birlikte verilmesi de ayrıca istenebilir.
o En önemli nokta sözleşmenin başlayacağı vakit ile sonlanacağı süre. Genelde inşaat ruhsatı ile başlıyor. Bitiş de 18 ay civarında. Burada geciken her ay için hem kira yardımında hem de cezai şart ön görmesi yapılmalı. Örneğin 6-10 ay gibi bir vakit geçmişse artık feshedileceği gibi bir madde konulabilir. Cezai şart en önemli husustur.
o Kira yardımı mutlaka olmalı.
o Müteahhitten teminat mektubu alınmalı.
o Yönetim planı maliklerce de hazırlanabilir ki aradaki sürede ve devamında giderlerin vs nasıl yapılacağı belirlensin.
o İstenirse tapuya inşaat süresince de şerh düşülebilir burada kkis var diye.
o Mücbir sebepler detaylıca belirlenmeli.
o Hangi malikin hangi taşınmazı alacağı belirlenmeli, ek ödemeler yapılacak mı sorulmalı, ayrı bir sözleşme olacak mı araştırılmalı.
o Müteahhite hangi taşınmazlar verilecek detaylıca incelenmeli
o Noterde tüm sözleşmelerin aynı olduğuna emin olunmalı,
o Noter masrafları da dahil masrafların kimin tarafından ödeneceği kararlaştırılmalı.
o Müteahhitin önceki projeleri ve sermayesi incelenmeli.
o Peyzaj konusu tartışılmalı.
Ø Önemli ve güncel iki HGK; YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2021/15-108 K. 2022/1929 T. 28.12.2022 ve YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2022/23-726 K. 2022/1845 T. 27.12.2022
İşbu belge hukuki olarak yalnızca bilgilendirme olarak hazırlanmış bir bilgi notu olup izinsiz kullanıma kapalıdır, okuyucunun hukuki süreçlerde atıf yapması kabul edilmediği gibi meydana gelecek sorumluluk okuyucunun kendisine aittir. Hukuki süreçlerin bir avukat ile yürütülmesi önerilmekte olup hukuki süreçleriniz için en kısa sürede tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.
Comments